El Undécimo Juzgado Civil de Santiago acogió la demandada por incumplimiento de contrato de compraventa deducida por la Sociedad Educacional Patrocinio el Sembrador Limitada, en contra de la empresa Inmobiliaria Semeur SpA.
En la sentencia (rol 35.969-2018), el juez Ricardo Núñez Videla declaró resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes y dispuso la cancelación de la inscripción del registro de propiedad en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago.
«Dispone el artículo 1489 de nuestro Código Civil, norma que contiene la denominada condición resolutoria tácita, que ‘En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado’, de lo cual se desprende que la condición que subentiende la ley es el incumplimiento de lo pactado, siendo su efecto entonces, ‘la extinción del derecho por haberse cumplido el hecho futuro e incierto consistente en el incumplimiento de lo pactado en un contrato bilateral’; ‘por consiguiente la condición se realiza, sea que una de las partes no cumpla en absoluto la obligación contraída, sea que únicamente la cumpla en una parte y deje de cumplirla en el resto, o que cumpla una de las obligaciones y deje de cumplir otras’. En consecuencia, es posible definirla como ‘el hecho futuro e incierto consistente en el incumplimiento de alguna de las obligaciones generadas por el contrato bilateral, en el cual siempre va envuelta'», sostiene el fallo.
La resolución agrega que: «Para encontrarse frente a una condición resolutoria tácita, es menester que el evento futuro e incierto, que constituye la condición, sea necesariamente, la falta cumplimiento de alguna de las obligaciones que una de las partes contrajo en virtud de un contrato bilateral. En consecuencia, cualquier otro evento futuro e incierto, aun cuando constituya la falta de cumplimiento de un hecho que se atribuya a un tercero, debe ser calificado como constitutivo de una condición resolutoria ordinaria».
Asimismo, «(…) es posible afirmar que en el caso de autos ha ocurrido el supuesto base de la acción ejercida, cual es, el no pago total del precio; siendo del todo intrascendente, a los efectos de este análisis, el que la sociedad demanda haya pagado una parte menor del precio; pues si bien no existe un incumplimiento total, como lo sería el no pago del precio, lo cierto es que el no haber pagado el saldo, con la facilidades acordadas, constituye un incumplimiento grave que acarrea necesariamente la resolución del contrato, tal como se declarará en lo resolutivo», añade.
«En efecto –continúa–, la problemática de la resolución se vincula directamente con el cumplimiento o incumplimiento de lo pactado y no con la vulneración de elementos relativos a la validez del contrato, que es la forma de llegar a la aplicación de las reglas de las prestaciones mutuas, normas que reglan los efectos de la nulidad, por lo cual resulta erróneo, a juicio de este sentenciador, el analizar los efectos de la resolución desde la perspectiva de los efectos retroactivos, pues el contrato fue válidamente celebrado y su ineficacia se encuentra en la fase de cumplimiento».
«Dicho lo anterior y tal como lo señala Pizarro W. ‘para explicar la restitución no es necesario recurrir a la idea de retroactividad, es una ficción inapropiada que perturba la explicación de los efectos de los efectos hacia el futuro del contrato resuelto’ (Pizarro Wilson, op. cit.), por lo anterior, y dada la existencia de obligaciones por ambas partes realizadas, lo razonable es instar por realizar una liquidación.
A lo anterior suman las explicaciones de los profesores Cárdenas y Reveco en tanto señalan que ‘(…) entender que la resolución provoca el aniquilamiento del contrato, conllevaría -erróneamente- la ineficacia de determinadas cláusulas contractuales que estipulan las partes con el objeto de regular los conflictos que pudieran surgir con la ejecución del mismo (…) el cobro de una cláusula penal establecida por las pares como avaluación anticipada de los perjuicios ocasionados precisamente a causa del incumplimiento del contrato’ (op. cit pp. 361)», cita el fallo.
Para el tribunal: «Lo anterior se traduce, en el caso de autos, en que resuelto contrato debe la Sociedad Educacional Patrocinio el Sembrador Limitada restituir lo percibido a consecuencia del mismo, suma que se reajustará conforme a la variación del índice de precios al consumidor ocurrida entre el mes de octubre de 2017 y la época en que la presente sentencia quede ejecutoriada».
«A su vez deberá procederse a la cancelación registra de fojas 74341 número 106619 correspondiente al Registro de Propiedad del año 2017 en que consta la propiedad de Inmobiliaria Semeur SpA respecto del inmueble de autos», ordena.