Reunido el tribunal pleno de la Corte Suprema analizó el contenido de la iniciativa legal que regula el arrendamiento y subarrendamiento de viviendas. Informe remitido a la Comisión de Vivienda, Desarrollo Urbano y Bienes Nacionales de la Cámara ayer, miércoles el 29 de mayo.

La Corte Suprema, entre otros, aborda la competencia que otorga el proyecto de ley a los juzgados de policía local en materia sanitaria. «De esta forma, modifica las reglas generales en materia infraccional sanitaria, en las hipótesis que se relacionen al arrendamiento y subarrendamiento, sustituyéndolo por aquellas propias de las materias de urbanismo y construcción, lo cual podría generar cuestionamientos, pues ante hechos similares algunas personas podrían verse sujetas tanto al sumario sanitario que contempla multas de hasta 1000 UTM (artículo 174 del Código Sanitario) y otras, en relación a contratos de arrendamiento y subarrendamiento, al procedimiento judicial con multas de hasta 100 UTM. Esta diferencia sancionatoria -de hasta 10 veces- no parece tener explicación plausible que la justifique», advierte el informe del máximo tribunal.

Oficio que agrega: «Además, dado que las infracciones en materia sanitaria dan lugar a la instrucción de sumarios ante la autoridad administrativa respectiva, que pueden provocar la aplicación de las sanciones pertinentes, de entrar en vigencia la propuesta de ley, en virtud del principio de especialidad, debiera primar el mecanismo específico para los arrendamientos, esto es, como contrapartida a las nuevas competencias que se entregan a los juzgados de policía local en materia sanitaria, la propuesta implicaría marginar a la autoridad sanitaria de la fiscalización de estas normas, sin que se den razones concretas que funden tal decisión».

«Esta solución, mal podría ser considerada óptima, dado que el modelo regulatorio que mejor se ajusta para dar cumplimiento a la normativa sanitaria es aquél que entrega a la autoridad administrativa especializada y experta en estas materias la potestad para investigar los hechos que puedan constituir infracción. En cambio, el modelo de denuncia propuesto parece no ser el más eficiente ni adecuado para salvaguardar los bienes jurídicos sanitarios», añade sobre el punto.

Respecto de la protección de quienes arrienden o subarrienden unidades habitacionales en viviendas, el pleno de ministros detectó expresiones y redacciones poco claras.

«Analizando la propuesta, cabe señalar que el proyecto no parece claro en cuanto utiliza la expresión ‘número de habitaciones o unidades habitacionales del mismo‘, ya que por la redacción del inciso segundo del nuevo artículo 9 no se puede inferir a qué se refiere con la expresión ‘del mismo‘. Parece que la intención es hacer referencia a un inmueble. Asimismo, no define qué se debe entender como ‘unidades habitacionales‘, lo que es relevante porque forman parte de la fórmula de cálculo de la renta abusiva», sostiene.

«Por último –continúa–, si bien la finalidad de la iniciativa es proteger al contratante más débil y a quienes dadas sus circunstancias se ven expuestas a abusos, la regla propuesta implica que, en caso que el arrendador sea además propietario, su derecho de dominio puede verse limitado, en específico el atributo de goce, al limitarse el monto de los frutos civiles que podrá generar la cosa, mediante el sistema de regulación de precios que la propuesta pretende implementar, lo que puede ser observable a la luz de lo dispuesto en los numerales 24 y 26 del artículo 19 de la Constitución Política de la República».

Renta abusiva
La Corte Suprema da cuenta, además, que la propuesta establece sanciones por el cobro excesivo poco claras:

«a) Falta de claridad respecto al ejercicio de las facultades que se le otorgan al arrendatario y subarrendatario. Se asignan dos consecuencias a la renta abusiva: da derecho a la restitución de lo pagado en exceso y a poner término anticipado al contrato; pero, no aclara si ambos efectos se deben solicitar en forma conjunta o si pueden serlo en forma separada. Así, de estimarse que son consecuencias conjuntas, se podría dar el caso en que un arrendatario o subarrendatario, sin perjuicio de haber pagado en exceso, le resulte útil perseverar en el contrato, en cuyo caso parece problemático que no pueda acceder a la restitución por haberse limitado su ejercicio a la necesidad de poner término al contrato.
Por lo anterior, resulta conveniente que se aclare la forma en que el arrendatario o subarrendatario ejercerá las acciones que le otorga la ley.
b) No se regula la posibilidad de solicitar la rebaja de la renta; solución que parece obvia, porque en los términos propuestos se dará el despropósito que el arrendatario y subarrendatario seguirán obligados al pago de la renta pactada, sin que puedan excusarse en su carácter abusivo –pues, solo tendrán acción de restitución en caso de pagar, más no antes-, de manera que, requeridos de pago, deberán pagar para no incumplir el contrato, y solo después, promoviendo otro litigio, demandar la diferencia de renta.
c) No se establece una regla que permita mantener indemne al arrendatario o subarrendatario. Destaca que no se contemple una que permita al arrendatario mantenerse indemne en relación con la posible pérdida de poder adquisitivo del monto pagado en exceso y que se le deberá restituir. Al respecto, se pueden mencionar casos similares en los cuales se intenta proteger a un contratante frente a prestaciones patrimoniales desproporcionadas, por ejemplo, en la reglamentación del interés máximo convencional, pues se ordena restituir debidamente reajustado el monto de los intereses pagados en exceso (inciso 2° del artículo 8° de la Ley N° 18.010); y en la reglamentación de la lesión enorme, que otorga intereses desde la fecha de la demanda (inciso 2° del artículo 1890) a quien se le deba restituir el exceso de precio o se le deba completar el justo precio. Incluso el artículo 21 de la Ley N° 18.101 contiene una regla de reajustabilidad, no aplicable a este caso, pues exige que el deudor se encuentre en mora, la que se producirá en el momento en que sea exigible la condena de restitución al arrendador o subarrendador, y no en el tiempo que media entre el pago de la renta abusiva y la sentencia condenatoria», detalla.